Wann ist ein Raum ein Raum?

Ist Luftraum ein Raum?

Reiner Luftraum kann rechtlich - grundsätzlich - nicht Sondereigentum werden. Die Terrasse vor dem Wohnzimmer kann allenfalls dann Sondereigentum sein, wenn sie dauerhaft durch eine Mauer oder einen Zaun von der Außenwelt „abgeschlossen“ ist. Dass ein Dach fehlt, spielt dann keine Rolle. Die Rechtsprechung wollte – Dach hin, Dach her – keinen Dauerstreit mit den Nachbarn. Ob durch ein Mäuerchen um die Terrasse wirklich ein Raum entstanden ist, fragt man wiederum jetzt besser den Philosophen.

Wem gehört bei Wohnungseigentum die Terrasse?

Im Wohnungseigentumsrecht – das wesentlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist – geht das Gesetz davon aus, ein Raum sei „allseits durch ein Gebäude abgeschlossen“. Und dann kann dieser Raum allein oder mit anderen Räumen als Sondereigentum in das Grundbuch eingetragen werden (als Wohnungseigentum zu Wohnzwecken, als Teileigentum zu anderen Zwecken wie Büronutzung oder Ladengeschäft). Was nicht durch Gebäude umschlossen ist kann nach dem WEG auch niemandem allein gehören, also niemandes Sondereigentum sein. Was aber ist rechtlich beispielsweise mit einer gemauerten Terrasse? Ist diese sondereigentumsfähig? Oder kann sich dort jeder Nachbar ungefragt zum Grillen hinsetzen? Und wem gehört der Balkon im 2. OG?

Der Innenhof als Raum

Das Oberlandesgericht Hamm hat sich erstmals mit der Frage beschäftigt, ob ein Innenhof ein Raum und damit Sondereigentum sein kann (Beschluss vom 5.1.2016, DNotZ 2016, 622). Mauern drumherum hat der Innenhof ja zumeist, wenn auch wiederum kein Dach.  So sieht es auch das OLG Hamm: ohne Dach kein Raum „im Wortsinne“. Aber der Innenhof ist dann doch sondereigentumsfähig, wenn alle ihn umgebenden Wände und Türen demselben Eigentümer gehören sollen, also ein Fremder keinen Zugang zu dem Hof hat. Die Sondereigentumsfähigkeit werde von der Rechtsprechung schließlich auch für Balkone befürwortet, die ebenfalls meist kein Dach hätten. Solange es keinen Durchgang in den Innenhof gebe, durch den jedermann hindurchschreiten könne, und alle Wände, Türen und Fenster drum herum zu derselben Wohnungseinheit gehörten, spräche alles für Gleichbehandlung mit Balkonen. Das Thema Innenhof müsse lebensnah betrachtet werden. So lässt sich beim Innenhof auch der Traum vom Raum realisieren

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